事例紹介

マンションの更新料を払う必要がありますか?

Q. 借りているマンションの居住環境に納得できないため更新契約書を書く気になれず、法定更新になる見込みです。法定更新では更新はありえないはずですが、契約書の通り2年毎に更新料の支払いが必要になるのでしょうか?

1箇月後にマンション更新を迎える者です。
2年前に、関西でマンションを借りたのですが、契約書には、更新料の支払いの記載がありました。

契約してから、マンションに住んでみると、ハウスクリーニングがされていなかったり、トイレの排水が整備不良でつまっていて排水があふれたり、ペット禁止にも関わらず、ペット購入している住人がいたり、で、居住環境に納得がいきませんでした。

家賃値下げ交渉をしましたが、応じてもらえず、今にいたります。

諸々の事情により、この場所に住み続ける予定ですが、納得できずに、更新契約書を書く気になれず、法定更新になる見込みです。

ところで、契約書には、法定更新しても更新料を支払う、との記載があります。さらに、契約書の文面には、法定更新しても、2年毎に更新料の支払いをするようにも記載があります。

A. 法定更新後の2年毎の更新料の支払いの必要性については、当職は疑問を感じます。

下記の4点に分けて説明いたします。

1.法定更新の際の更新料については、最高裁判例がある

始めに、法定更新の際の更新料について、説明いたします。
この点については、更新料の支払条項の有効性が問題となった最高裁平成23年7月15日判決の事案があります。

同事案は、契約書には、

「本件賃貸借契約を更新するときは、法定更新であるか合意更新であるかにかかわりなく、1年経過する毎に更新料として賃料の2箇月分を支払う」

と記載され、かつ、実際、法定更新の際の更新料の未払いが問題となった事案でした。

そして、最高裁は、結論として、当該事案での更新料(条項)の有効性を認め、法定更新の際の更新料の支払を命じました。

したがって、ご相談事案の更新料の金額等、他の事情にもよりますが、少なくとも、法定更新の際の更新料(の有効性)については、積極的な見通しをもたれない方が良いかと存じます。

2.法定更新後の更新料の支払は別

ところで、ご相談にある「法定更新の場合でも、2年毎に更新料の支払は必要なのか?」の点ですが、上記事案では、法定更新後の期限の到来による更新料は、そもそも請求の対象となっておりません。

したがって、法定更新後の2年毎の「更新料」の支払(条項の有効性)を別に解する考え方も、成り立ち得ると存じます。

法定更新後の2年毎の更新料の支払条項の有効性は、更新料の法的性質をどのように解するか、と密接に結びついています。

更新料の法的性質を、「賃料の補充ないし前払い」としてみるのであれば、法定更新後の2年毎の更新料の支払条項の有効性は、認められる方向に傾くことになります。

一方、更新料の法的性質を、

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