昨年１２月に、大阪府吹田市で中古の土地建物（戸建）を購入した者です。建築紛争について、法律相談させてください。

購入して入居後の約２ヶ月後、大型台風の影響で１階の台所に大量の雨漏りがありました。仲介業者に相談したのですが、「隠れた瑕疵については特約で免除になっているので売主に責任は問えない。」と言われました。その後、雨漏り調査を行うと、雨漏りの原因は1階の台所に必要なシーリング処理が足りていないこと、窓枠自体の損傷している箇所もあること等が判明し、少し水をかけると簡単に再現可能な雨漏りでした。その後も雨漏りは続き、約半年間で、台風以外にも計３回ほど、横風を伴う雨の際に、コップ半分程度の量の雨漏りが発生しています。

建物の現況報告書には、「5年前に台所の窓に雨漏りあり、シーリング処置した。」と書いてあり、契約の席上、「以降5年間雨漏りはないか。」と私が口頭で直接尋ねた際も、売主（一般人）は一切ないとの返答でした。今になって思うと、「5年間雨漏りなし」という売主の発言は、虚偽の申告ではなかったのか、と疑っております。

仲介業者の言うように、売主の責任は問えないのでしょうか。仮に訴訟をする場合、どのような準備と費用が必要でしょうか。また、雨漏りの原因調査などに費用がかかっているのですが、これも請求することは出来ないでしょうか。

3回に分けて回答させていただきます。

１．「雨漏り」は一定期間、瑕疵担保責任の対象になっていることも多い

瑕疵担保責任の免除特約は、中古物件の売買の場合に付されることは多いですが、一方で、雨漏りなどは、「引渡後●ヶ月間以内に発見・通報した場合は売主が瑕疵担保責任を負う」という規定が置かれることも少なくありません（その場合の期間制限は、３～６か月程度が多いです）。

もっとも、このような規定が置かれている場合でも、「買主は直ちに売主に通報すること」、「売主に立ち合いの機会を確保すること」等とされていることが多いため、雨漏りが発生したのであれば、買主は直ちに売主に当該雨漏りについて通報する必要があります。

単に仲介業者に連絡しただけでは不十分で、後でトラブルになりかねませんので、売主の自宅等に直接文書で、かつ、配達証明や内容証明を付けて送った方が良いでしょう。

後で述べるように、期間制限を徒過していれば、直ちに売主への賠償責任が出来なくなる、というわけではありませんが、もし期間制限内であれば、売主側への責任追及がし易くなりますので、契約書をしっかりと確認の上、必要な対処を取ることにしましょう。

２．売主の賠償責任が認められるための主な要件①：「瑕疵」

売主の賠償責任が認められるためには、様々な要件がありますが、本件に関する主なポイントに絞って説明させていただきますと、まず、中古物件に「瑕疵」がある必要があります。

建築紛争の場合、建築における技術的な判断が伴うため、「瑕疵」の有無の判断は、弁護士だけではなく、１級建築士などの専門家による現地調査等も交えて行うことになります。

「雨漏り調査を行うと、雨漏りの原因は1階の台所に必要なシーリング処理が足りていないこと、窓枠自体の損傷している箇所もあること等が判明し、少し水をかけると簡単に再現可能な雨漏りでした。その後も雨漏りは続き、約半年間で、台風以外にも計３回ほど、横風を伴う雨の際に、コップ半分程度の量の雨漏りが発生しています。」

専門家調査がなされていないので確たることは申せませんが、ご相談内容を前提とすると、「瑕疵」は認められる余地は十分ありそうです。

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