仲介業者の説明義務違反は問えますか。

Q. 訴訟の過程で、当該仲介業者が説明義務を果たしていないのではないかと思われる事情が発覚したのですが、仲介業者の説明義務違反は問えないのでしょうか。また、今後どのように対応していけばよいのか、教えて下さい。

大阪市の不動産業者の仲介により、中古住宅の売買契約を行いました(買主です)。
じつは、この中古住宅の売買で、売主が知っていながら説明しなかった瑕疵が存在していました。
ベランダ外壁サイディングの破損を応急処置していた事実(原因は内部木部が雨水浸入によりすべて腐蝕していたことによる)を、売主が売買契約前に告知せず、物件引き渡しからおよそ1年後までの間に再び破損が生じたというものです。

その損害賠償請求訴訟を行い、最終的には売主が過失を認めて和解(半額支払い)に至りました。

ところで、上記訴訟の過程で、当該仲介業者が説明義務を果たしていないのではないかと思われる事情が発覚いたしました。
上記訴訟に際して提出された被告(売主)側の答弁書に「内覧会に原告(買主である私)より先に来られた別の方を案内された、被告(売主)担当の不動産業者の営業担当者が、この方と共にこの補修について見ていかれました」「仲介業者は応急処置を予め知っていました」と書かれていたのです。

売主の答弁書の記載が事実であるとすると、仲介業者には説明義務違反があるように思えます。そこで、私から不動産業者に対し、早急に納得できる事情の説明をしていただけるよう求めました。
しかし、不動産業者からは「事実確認の結果、弊社担当者が建物に瑕疵があることを知っていたにもかかわらず買主様に説明しなかったという事実は確認できませんでした」という回答しかありませんでした(すなわち、営業担当者に聞いたらそんなことはありませんでした。売主の答弁のことは知りません、という意味の返答)。

今回の事案で、仲介業者の説明義務違反は問えないのでしょうか。今後どのように対応していけばよいのか、教えて下さい。

A. 仲介業者である不動産業者の説明義務違反が成立する可能性はありますが、まずは売主に確認するのが本筋です。また、調査の結果、どうするかは相談者次第です。

1 仲介業者である不動産業者の説明義務違反が成立する可能性はある

仲介業者は、宅建業法35条に例示列挙された事項に限らず、一般的に取引当事者(になろうとする者)が不動産取引を行うか否かの意思決定を行う上で重要な要素となる事項について、説明義務を負うと解されています(東京地裁平成13年6月27日判決、大阪地裁平成15年11月26日判決等)。

「ベランダ外壁サイディングの破損を応急処置していた事実(原因は内部木部が雨水浸入によりすべて腐蝕していたことによる)により、物件引き渡しからおよそ1年後までの間に再び破損が生じた」 というのを予め分かっていれば、買主は、補修費用等を売買代金に反映させるのが通常ないし合理的と思われます。

そして、売買代金額が意思決定の際の重要な要素であることは言を待ちませんので、特に仲介業者である不動産業者が当該事実を知っていたのであれば、買主に対する説明義務(違反)の内容となると思われます。

2 ご指摘の証拠だけで不動産業者が「知っていた」といえるかは疑問

ところで、
「被告(売主)担当の不動産業者の営業担当者が、この方と共にこの補修について見ていかれました」
との記載が答弁書にあったとのことですが、
本件で、説明義務違反を問えるだけの不動産業者の既知(「知っていた」)を導くためには、
「ベランダ外壁サイディングの破損」や「応急措置」のみならず、「内部木部が雨水浸入によりすべて腐蝕していたこと」まで知っていたことの立証を求められる可能性があります。

「外壁を応急処置していた事実」だけでは、元の破損が重大なもので、近いうちに再度の補修(費用)が必要になるかどうかまでが直ちに判断しにくい可能性があるからです。

外見を確認して内部木部の腐食が分かるような状態だったかどうかはご質問内容からは分かりかねますが、「応急措置」が一応なされているとのことからすると、否定的な印象を受けます。

また、答弁書で「仲介業者は応急処置を予め知っていました」とも回答があったこと自体は有利な証拠といえますが、答弁書それ自体は、尋問調書や陳述書、確認書などの証拠と異なり、主張のため用いられる書類に過ぎません。

また、肝心な部分の具体性が乏しいので、証拠力はそれほど高くない印象を受けます。

一方で、不動産業者が「知っていた」ことを真っ向から否定しており、当然、証拠力や信用性は大きく問題になります。

売主側と不動産業者との具体的なやり取り等から、「内部木部の腐食を知っていた」と判断される場合もありますが、上記の理由により、答弁書だけでは立証に疑問が残ります。

3 仲介業者には、物的な性状については、専門的調査や鑑定能力は要求されない

不動産業者が、「当該事実を知らなかった」と判断された場合、次に仲介業者の調査義務(違反ないし認識可能性)が問題となります。

仲介業者の同義務のうち、物的な性状については、通常の注意をもって現状を確認し、その状態を説明すれば足り、取引対象不動産の(隠れた)瑕疵に関する専門家的調査や鑑定能力まで要求することはできないとされています。(大阪高裁平成7.11.21判決、東京地裁平成20年5月20日判決等)

仲介業者は、「応急措置」に気が付いたからといって、直ちに外壁の裏側の「内部木部の腐食」まで調査する義務がある訳ではありません。

売主側と不動産業者との具体的なやり取り等の情況証拠から、「(知らないまでも)内部木部の腐食を知ることができた」と判断される場合もありますが、上記の点には留意が必要です。

4 まずは売主に確認するのが本筋

上記の通り、仲介業者が「内部木部の腐食」についてまで知っていたか、あるいは知らないまでも、知り得たかどうか、を判断するためには、売主がどのように仲介業者に説明していたかが重要になると思われます。

大きく分けて、売主側の説明が、単に「補修について見ていかれました」ということに留まるのか、「売主側から内部木部の腐食についてきちんと仲介業者に説明していた」とまで踏み込んでいるかは、とても重要な点です。

そうすると、まずは、売主側に正面切って
「仲介業者が応急処置を予め知っていた、と答弁書に書いてあるが、本当に間違いないのか。具体的にどういうことなのか。内部木部の腐食についても、仲介業者に説明していたのか。」
などと、問い合せするのがスタートになります。

問い合せ結果から、こちらに有利な供述が得られれば、一筆を書いて貰ったり、法廷での証言を求めたりすることになりますが、そこまでの協力が難しいようであれば、電話や口頭で聞きながらその内容を録音するというのも漸次的手段といえるでしょう。

反対に、「どうして知っていたと断言できるのか。」の質問に対する回答が曖昧であれば、前記の通り、信用性が低いと判断されて、提訴しても敗訴してしまうリスクは決して低くないと思われます。

証拠の信用性の判断は、情況証拠をもふくめた総合判断なので、「やってみないと分からない」部分もありますが、いずれの回答にしろ、売主側の説明内容が重要な判断要素であることは間違いありません。

5 調査の結果、どうするかは相談者次第

上記のようなケースでは、調査の結果、相談者の方に有利な方向に傾く場合もあれば、不利な方向に傾く場合、或いはどちらとも判断しにくいようなケースなど、様々な場合があります。

また、前記の通り、裁判は「やってみないと分からない」部分がどうしてもあるため、そのことが余計に相談者の方を迷わせる一因になっていることも否めません。

相談者の方が、経済的な面を重視するのか、心情的な面を重視するのか、は十人十色、人によって様々です。

など、選択肢は様々ですが、どれが正解、というわけではありませんし、ある意味、どれも正解です。

最終的にどのような対応をされるかは、適宜弁護士のアドバイスを聞きながら、相談者の方の納得のいく選択をされれば十分ですので、まずは具体的なアクションを起こしていただくことがスタートになります。

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