Q.賃借人が動物を飼育しており、明渡しの際に動物がつけたと思われる傷を発見しました。原状回復の費用を賃借人に負担してもらうことは可能でしょうか？

部屋を貸していた賃借人が、この度、部屋を出ることになりました。明渡しの際に部屋に赴いたところ、ドアに動物がつけたようなひっかき傷がある等、賃借人が長年動物を飼っていたのではないかと思われる部屋の状況に気がつきました。賃借人に確認すると、部屋を借りて間もない頃より犬を飼育していた、とのことでした。貸していた部屋はペットを飼うことを特に許可しておらず、契約書にも明記しています。

原状回復の費用を賃借人に負担してもらうことは可能でしょうか。

A.自然損耗ではない（ひっかき傷がペットによるものだと証明できる）場合は、費用を賃借人に負担してもらうことができます。

原則として、建物賃貸借契約の解除に伴う借主の原状回復義務には、通常の使用によって生じる損耗（これを「自然損耗」といいます）が含まれません。反面、自然損耗を超えた部分については、借主が原状回復義務を負うことになります。

したがって、原状回復の費用を賃借人に負担してもらえるかどうかは、ペットによって傷つけられたものが、自然損耗といえるかどうかを判断することになります。

ご相談の事案では、ペットを飼うことを許可していない物件で契約書にも明記してあったということですから、自然損耗とはいえないと判断して差し支えないものと思われます。ペットによって傷つけられたドアの取替、におい消しのためのクリーニング費用等、賃借人がペットを飼っていたために特に要した費用について、事前に預かった敷金（保証金）等から差し引くと良いと思われます。

もっとも、裁判においては、貸主側が「自然損耗ではないこと」を証明する必要があり、借主側が「自然損耗であること」を証明するのではありません。

借主によるペットの飼育などが判明した場合は、明渡し時の状況を写真等で残しておく、借主から一筆取っておく（録音でも可）など、きちんと証拠として残しておくようにしましょう。