事例・コラム
テナント契約中に建物の所有者が変わり、退去を求められています
A１．原則として賃借権を主張できません
平成15年の民法改正もあり、抵当権が設定された後に当該物件を借り入れた賃借人（＝御社）は、全ての抵当権者及び抵当権を目的とする権利を有する者（所有者等）の同意とその旨の登記がない限り、抵当権実行後の所有者に対して、その賃借権を対向することはできません（民法387条）。
したがって、賃借人は、出て行かなければならなくなります。
もっとも、新所有者は、旧来の賃借人に対して、常に「極端な話、来週出て行ってくれ」と主張できるわけではありません。
民法390条に次の規定があるためです。
よって、新所有者の買受け時が平成26年4月であれば同年10月まで、御社は、賃料相当のお金を、きちんと新所有者に支払いさえすれば、賃借物件を明渡す必要はありません。なお、賃料相当金を支払わない場合は、すぐに出て行かなければならなくなります（民法395条2項）。
6ヶ月が経過した以降は、（賃料を払っていたとしても）「出て行け」といわれれば、出て行く必要があります。継続して同物件の賃借を希望される場合は、新たに、新所有者との間で、賃貸借契約を締結する必要があります。以前は、短期賃貸借を保護する規定がありましたが、脱法的行為に用いられることが多いなど弊害が大きく、諸々の経緯により、平成15年に同規定は無くなりました。したがって、新所有者と新たに賃貸借契約を締結しなければ、御社が、来年3月まで賃借し続けることはできません。
ところで、新所有者は、自力で御社を追い出すことができるわけではなく、裁判所の執行手続を経る必要があります。執行手続の申立から、実際の執行まで、ある程度、間が空くのが通常ですし、申立費用は、明渡し費用も含めると、決して小さくはありません。ですので、占有者（この場合は、御社）が、任意に明渡してくれるケースであれば、わざわざ執行手続を踏まないのが一般的です。
なお、申立の際の申立費用や明渡し費用は、一旦、申立人が立替しますが、最終的には、占有者に求償できます。そのため、6ヶ月の猶予期間経過後、必要以上に粘ると、御社に思わぬ経済的負担がかかることになります。
新所有者との賃貸借契約の締結が難しいようであれば、適当なところで、明け渡してしまった方が無難かと思われます。